Hướng dẫn đánh giá, xếp hạng chỉ số đăng ký tài sản và chất lượng quản lý đất đai

17/05/2019

Chỉ số đăng ký tài sản là một trong 10 chỉ số được Ngân hàng thế giới đo lường, đánh giá và xếp hạng môi trường kinh doanh của một nền kinh tế. Vì vậy, chỉ số này có ý nghĩa và tầm quan trọng, ảnh hưởng tới đánh giá của quốc tế về môi trường đầu tư, kinh doanh ở các nền kinh tế nói chung và nước ta nói riêng. Thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 01/01/2019 của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng tài liệu hướng dẫn các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương để có cách hiểu đúng, thống nhất về Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai. Cục Kiểm soát thủ tục hành chính xin trích đăng tài liệu hướng dẫn để các cơ quan, đơn vị nghiên cứu, tham khảo.

Giới thiệu về cấu trúc chỉ số
Chỉ số đăng ký tài sản được Ngân hàng Thế giới (WB) sử dụng để đánh giá sự thuận lợi của việc đăng ký tài sản của một quốc gia trên thế giới so với nước khác. Chỉ số đăng ký tài sản được xem xét dựa trên số lượng thủ tục, thời gian và chi phí liên quan đến việc đăng ký tài sản. Trong đó, giả định trường hợp một doanh nhân muốn mua đất và một tòa nhà đã được đăng ký và không có tranh chấp quyền sở hữu. Bên cạnh đó, chỉ số này cũng đo lường chất lượng quản lý hành chính đất đai  trong mỗi nền kinh tế.
Chỉ tiêu đo lường số lượng thủ tục bao gồm ở ba giai đoạn: (1) Thủ tục trước đăng ký (ví dụ: kiểm tra các khoản thế chấp, công chứng hợp đồng mua bán, nộp thuế chuyển nhượng tài sản); (2) Thủ tục đăng ký; (3) Thủ tục sau đăng ký.
Chỉ tiêu đo lường thời gian cần thiết để hoàn thành mỗi thủ tục (ngày làm việc) được đánh giá trên nguyên tắc: (1) Không bao gồm thời gian thu thập thông tin; (2) Mỗi thủ tục bắt đầu vào một ngày riêng biệt - các thủ tục có thể hoàn thành trực tuyến hoàn toàn là một ngoại lệ đối với quy tắc này; (3) Thủ tục được coi là hoàn thành sau khi nhận được tài liệu cuối cùng; (4) Không liên lạc trước với các cơ quan chức năng.
Chỉ tiêu đo lường chi phí liên quan đến việc đăng ký tài sản xác định các chi phí cần thiết để hoàn thành mỗi thủ tục (% giá trị tài sản). Chỉ tiêu này được thực hiện dựa trên nguyên tắc: (1) Chỉ chi phí chính thức như phí hành chính, thuế và bất kỳ khoản thanh toán nào khác cho cơ quan đăng ký tài sản, công chứng viên, cơ quan công chứng hoặc luật sư (cả chi phí do người mua và người bán chịu); (2) Loại trừ thuế giá trị gia tăng, thuế lợi tức vốn và thanh toán bất hợp pháp.
Chỉ số Chất lượng quản lý hành chính đất đai được tính bằng mức tổng điểm từ 0 - 30. Theo đó, Chỉ số Chất lượng Quản lý hành chính đất đai là tổng điểm của các chỉ số thành phần bao gồm: độ tin cậy của cơ sở hạ tầng, tính minh bạch của thông tin, phạm vi địa lý, giải quyết tranh chấp đất đai và quyền truy cập bình đẳng vào các chỉ số tài sản. Chỉ số dao động từ 0 đến 30 với giá trị càng cao cho thấy chất lượng càng tốt của hệ thống quản lý đất đai. Trong đó, cụ thể như sau: (1) Độ tin cậy của chỉ số cơ sở hạ tầng đánh giá sáu nội dung thành phần; (2) Tính minh bạch của chỉ số thông tin đánh giá 10 nội dung thành phần; (3) Chỉ số bao phủ địa lý đánh giá bốn nội dung thành phần; (4) Chỉ số giải quyết tranh chấp đất đai đánh giá khuôn khổ pháp lý để đăng ký bất động sản và khả năng tiếp cận của các cơ chế giải quyết tranh chấp. Chỉ số này đánh giá tám nội dung thành phần; (5) Truy cập bình đẳng vào chỉ số quyền tài sản đánh giá hai nội dung thành phần.
Về phương pháp đánh giá, theo phương pháp của Ngân hàng thế giới thì điểm số mức độ thuận lợi của hoạt động kinh doanh được tính qua 2 bước chính. Bước thứ nhất là tính điểm của từng chỉ số thành phần, và bước thứ hai là tính điểm trung bình của cả 10 chỉ số để tính ra điểm số cuối cùng.
Với mỗi chỉ số thành phần, báo cáo tính điểm của từng chỉ tiêu, nhân với trọng số để ra điểm của chỉ số đó. Điểm của từng chỉ tiêu được tính bằng cách lấy (thực tiễn kém nhất – kết quả thu thập được của nền kinh tế)/(thực tiễn kém nhất – thực tiễn tốt nhất). Như vậy, từ các thông tin thu thập được, các chỉ tiêu đều được quy đổi ra hệ điểm 100. Sau đó, báo cáo lấy bình quân gia quyền của các kết quả này để ra điểm của từng chỉ số thành phần.
Về phương pháp thu thập dữ liệu, Báo cáo Doing Business dựa trên 2 nguồn dữ liệu chính. Nguồn dữ liệu thứ nhất đến từ việc tìm hiểu các quy định pháp luật thông qua phỏng vấn chuyên gia. Hầu hết các chỉ số trong Doing Business được tính toán trên cơ sở nghiên cứu các quy định luật pháp. Khoảng 2/3 dữ liệu sử dụng trong Doing Business dựa vào việc tìm hiểu các quy định pháp luật có liên quan. Nguồn dữ liệu thứ hai là các chỉ số thời gian-chi phí dùng đo lường hiệu quả trong việc đạt được các mục tiêu đề ra trong các quy định pháp luật. Báo cáo Doing Business yêu cầu những đối tượng được phỏng vấn vừa điền vào phiếu điều tra vừa cung cấp các tài liệu dẫn chứng về các quy định và biểu phí có liên quan.
Tùy từng chỉ số, các chỉ tiêu về chi phí và thời gian sẽ được lựa chọn tính theo văn bản quy định hay kết quả thực thi trên hoạt động thực tế. Chẳng hạn, trong các chỉ số như cấp phép xây dựng, thực thi hợp đồng và giải quyết phá sản, chỉ tiêu thời gian và một phần chỉ tiêu chi phí sẽ dựa trên thực tế thay vì các quy định nêu trong văn bản pháp quy. Bên cạnh đó, những đánh giá, nhận xét của các đối tượng trả lời về việc tuân thủ các quy định trên thực tế sẽ được dùng để đánh giá mức độ hiệu quả thực thi. Các thông tin này sau đó đều được kiểm tra tính xác thực.
Thời điểm thu thập dữ liệu từ tháng 2 đến tháng 8 hàng năm, gồm 2 bước: thu thập thông tin và xác thực thông tin. Trong đó, khoảng thời gian từ tháng 5 đến tháng 8 hàng năm tiến hành việc xác thực thông tin. Trước đó, từ tháng 11 năm trước đến tháng 1 năm sau, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới sẽ tiến hành hoàn thiện bảng hỏi.
 
Nguồn: Doing Business 2019
Hình 1. Lộ trình thu thập dữ liệu của báo cáo Doing Business

 
 
Kết quả của Việt Nam
Kết quả đánh giá của Ngân hàng Thế giới năm 2019 tại Báo cáo Kinh Doanh xếp hạng chỉ số Đăng ký tài sản của Việt Nam ở hạng 60; chỉ số  Chất lượng quản lý hành chính đất đai được chấm 14 điểm, đạt hạng 78/140 quốc gia.
 
Hình 2. Xếp hạng của Việt Nam
 
 
Theo đánh giá, để đăng ký được tài sản ở Việt Nam phải trải qua 05 thủ tục, với 53,5 ngày làm việc, cụ thể như sau: (1) Lập đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mất thời gian 01 ngày và chi phí 4.000 VNĐ; (2) Kiểm tra công chứng các vấn đề liên quan đến tài sản, thời gian thực hiện dưới 01 ngày hoặc trực tuyến và được miễn phí; (3) Ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản, thời gian thực hiện 03 ngày, chi phí 1.900.976,96 (1 triệu + 0,06% của số tiền vượt quá 1 tỷ đồng); (4) nộp thuế thu nhập đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ tại Chi cục Thuế liên quan, thời gian thực hiện 28 ngày, chi phí 12,508,141.36 VND (0,5% giá trị tài sản); (5) Đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thời gian thực hiện 21 ngày, chi phí 50.000VNĐ (cập nhật giấy chứng nhận hiện có). Như vậy, rõ ràng thực tế một số quy định của chúng ta đã cải cách, đơn giản hóa, rút ngắn về thời gian thực hiện nhưng quá trình thực thi các quy định này cho thấy việc tổ chức thực hiện thủ tục hành chính còn có những bất cập. Chẳng hạn, chúng ta đã có Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT để thực hiện liên thông về hồ sơ, thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính nhưng thực tế đánh giá của Ngân hàng Thế giới ghi nhận vẫn thực hiện 02 thủ tục này độc lập; hay thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là 10 ngày làm việc, tuy nhiên khi đánh giá, các bên liên quan xác nhận rằng việc có được phiên bản cập nhật của giấy chứng nhận phải mất tới 21 ngày,…
Về chỉ số chất lượng quản lý đất đai, nhiều chỉ tiêu còn bị đánh giá kết quả thấp như: Không có số liệu thống kê chính thức có sẵn công khai theo dõi số lượng giao dịch tại cơ quan đăng ký bất động sản; vấn đề tiếp cận thông tin địa chính còn hạn chế; việc chưa cập nhật thường xuyên bản đồ địa chính của các cơ quan địa chính hoặc cơ quan lập bản đồ; chỉ được 0/8 điểm đối với chỉ tiêu độ che phủ địa lý đánh giá về việc tiến độ cấp giấy chứng cho các thửa đất trên toàn quốc và địa phương được lựa chọn đánh giá hay việc lập bản đồ,…; chưa có cơ chế bồi thường cụ thể nào để bù đắp cho những tổn thất phát sinh từ các bên tham gia trong giao dịch tài sản do thông tin sai lệch được chứng nhận bởi cơ quan đăng ký bất động sản; được 0 điểm đối với chỉ tiêu về có cơ sở dữ liệu quốc gia để xác minh tính chính xác của các tài liệu nhận dạng,…
Kế hoạch thực hiện cải thiện chỉ số
Tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2019, Chính phủ yêu cầu phải nâng cao thứ hạng của Việt Nam trong xếp hạng Chỉ số đăng ký tài sản năm 2021 từ 20 - 30 bậc, năm 2019 từ 5 - 8 bậc; Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai năm 2021 từ 5-8 bậc, năm 2019 từ 2-3 bậc. Vì vậy, từ kết quả phân tích nêu trên, để việc thực hiện cải thiện các chỉ số trên đạt được mục tiêu, yêu cầu của Chính phủ đề ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề ra một số kế hoạch thực hiện cải thiện các chỉ số cụ thể như sau:
Một là, tổ chức phổ biến, quán triệt nội dung của Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2019 của Chính phủ và Tài liệu hướng dẫn và Kế hoạch cải thiện Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai. Theo đó, nhiệm vụ này của các bộ, ngành, địa phương trong thực hiện cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tổ chức phổ biến, quán triệt nội dung Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2019 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2019 và định hướng đến năm 2021 đến tất cả công chức, viên chức và người lao động thông qua các hội nghị và cuộc họp của từng đơn vị và của Bộ theo Kế hoạch hành động ban hành tại Quyết định số 15/QĐ-BTNMT ngày 03 tháng 01 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Đăng công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai và gửi đến các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố Kế hoạch thực hiện và Tài liệu hướng dẫn cải thiện Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai.
- Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Tòa án nhân dân Tối cao: Tổ chức phổ biến, quán triệt nội dung Kế hoạch thực hiện và Tài liệu hướng dẫn cải thiện Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai (B3) của Bộ Tài nguyên và Môi trường; ban hành văn bản chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chuyên môn tổ chức thực hiện các nhiệm vụ có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của bộ, ngành mình, đặc biệt là việc thực hiện đúng quy định về thời gian thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch đất đai và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Tổ chức phổ biến, quán triệt nội dung Kế hoạch thực hiện và Tài liệu hướng dẫn cải thiện Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai đến các sở, ngành, cơ quan, đơn vị có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp huyện để chỉ đạo, phối hợp tổ chức thực hiện; tổ chức tuyên truyền, phổ biến đến người dân, doanh nghiệp bằng nhiều hình thức về trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện giao dịch về đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định để người dân, doanh nghiệp hiểu rõ và chấp hành, đồng thời cung cấp thông tin chính xác cho các cơ quan, đơn vị khảo sát, đánh giá của WB.
Hai là, rà soát, đơn giản hóa các quy định, thủ tục hành chính về đất đai có liên quan đến các Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai. Theo đó, nhiệm vụ này của các bộ, ngành, địa phương trong thực hiện cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (Tổng cục Quản lý đất đai) chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương tổ chức thực hiện: Rà soát các quy định của Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết thi hành Luật đất đai có liên quan đến các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, từ đó đề xuất các phương án sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về đất đai nhằm góp phần cải thiện các Chỉ số trong tháng 8/2019; Xây dựng văn bản sửa đổi, bổ sung các quy định và các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có), hoàn thành trong Quý IV/2019; Hệ thống hóa, công bố, công khai các thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung theo quy định.
- Bộ Tư pháp chỉ đạo tổ chức rà soát, đề xuất cải tiến thủ tục và rút ngắn thời gian thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Bộ Tài chính chỉ đạo tổ chức rà soát, đề xuất cải tiến thủ tục và rút ngắn thời gian việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, hoàn thành tháng 8/2019.
- Tòa án nhân dân Tối cao chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức rà soát, đánh giá về các khó khăn, vướng mắc và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyền của Tòa án nhân dân.
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Tổ chức rà soát các quy định của Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết thi hành luật đất đai có liên quan đến các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp để đề xuất các phương án sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về đất đai nhằm góp phần cải thiện các Chỉ số) và gửi về Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp; Tổ chức rà soát, đánh giá việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính và thời gian các bước thực hiện thủ tục hành chính đất đai của từng cơ quan, đơn vị có liên quan, cơ chế giải quyết thủ tục hành chính liên thông giữa các cơ quan theo cơ chế một cửa tại địa phương, từ đó đề xuất quy định sửa đổi, bổ sung cụ thể tại địa phương cho phù hợp; Hệ thống hóa, công bố, công khai các thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung theo quy định.
Cuối cùng, một số nhiệm vụ hỗ trợ khác để tạo điều kiện cải thiện các Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai. Theo đó, nhiệm vụ này của các bộ, ngành, địa phương trong thực hiện cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường: Định kỳ 06 tháng tổ chức làm việc với các Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Tòa án nhân dân tối cao và đại diện các địa phương để rà soát các vướng mắc, bất cập trong quy định của pháp luật về đất đai và việc thi hành; Tổng hợp báo cáo và đánh giá của các Bô, ngành, địa phương để báo cáo Chính phủ, gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo yêu cầu; Tổ chức làm việc với Ngân hàng Thế giới để trao đổi và cung cấp các thông tin liên quan đến việc đánh giá các Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai.
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Tập trung đầu tư xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai; nâng cấp cơ sở hạ tầng kĩ thuật, lập kế hoạch số hóa và lưu trữ hồ sơ địa chính ở dạng số để đưa vào khai thác sử dụng tại các Văn phòng đăng ký đất đai, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và các hoạt động kinh tế - xã hội khác; đo đạc, hoàn thiện bản đồ địa chính có tọa độ trên địa bàn toàn tỉnh; tăng cường nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó có thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để giảm thời gian thực hiện thủ tục; hàng tháng, Văn phòng đăng ký đất đai thống kê số lượng giao dịch về đất đai trên địa bàn tỉnh, số lượng giao dịch bị trễ hẹn; Sở Tài nguyên và Môi trường thống kê số vụ tranh chấp đất đai (gồm cả các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện) để công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp số lượng các giao dịch trên địa bàn tỉnh (kể cả số lượng giao dịch trễ hẹn), các vụ tranh chấp đất đai báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai hàng quý và hàng năm; thực hiện báo cáo kết quả tổ chức thực hiện của địa phương, tự đánh giá Chỉ số theo Tài liệu hướng dẫn.
Riêng đối với Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (địa phương được Ngân hàng Thế giới lựa chọn để chấm điểm đại diện cho Quốc gia) tập trung hoàn thành trong năm 2019 việc đo đạc địa chính, đăng ký đất đai cho tất cả các thửa đất; số hóa hồ sơ địa chính; thực hiện thống kê và tổ chức công bố công khai số lượng các giao dịch đất đai đã thực hiện, các tranh chấp đất đai lần đầu.
Như vậy, Tài liệu hướng dẫn và Kế hoạch thực hiện cải thiện các Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai sẽ là cơ sở để các bộ, ngành, địa phương có sự thống nhất trong cách hiểu và tổ chức thực hiện việc cải thiện các chỉ số này. Với những quyết tâm, giải pháp và cách làm cụ thể, sự chung tay vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương, hi vọng thời gian tới các Chỉ số đăng ký tài sản và Chỉ số chất lượng quản lý hành chính đất đai sẽ được cải thiện rõ rệt, đáp ứng đúng mục tiêu, yêu cầu của Chính phủ, giúp cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, góp phần giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế./.
NHH, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính